專家觀點(diǎn)--中國(guó)農(nóng)村土地是誰(shuí)的

“農(nóng)村土地集體所有，這個(gè)集體是誰(shuí)？村民自治組織不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織，不是公司，也不是政府。那么土地應(yīng)該歸這樣的組織所有嗎？農(nóng)村集體所有，很多地方其實(shí)就是村長(zhǎng)和村支書所有，他們把土地賣掉、租掉，很多老百姓不知道�！�

　　

三中全會(huì)后很多領(lǐng)域改革陸續(xù)啟動(dòng)，土地制度改革是最難啃的骨頭之一，中共中央黨校國(guó)際戰(zhàn)略研究所副所長(zhǎng)周天勇撰文闡述中國(guó)目前土地制度現(xiàn)狀及產(chǎn)生的問(wèn)題，以及對(duì)土地和住房制度改革的建議，本期推出下篇：土地制度改革方向。

　　

三中全會(huì)提出了一些土地制度改革方面的內(nèi)容，大體上說(shuō)，一個(gè)就是說(shuō)對(duì)集體土地以后要減少?gòu)?qiáng)制征用的范圍；第二，農(nóng)村集體土地可以直接進(jìn)入建設(shè)市場(chǎng)；第三個(gè)，農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)土地可以流轉(zhuǎn)；第四，就是農(nóng)民的住宅用地，宅基地，可以出讓、出租，入股、抵押，但沒(méi)說(shuō)繼承。通過(guò)這一系列的改革，強(qiáng)化農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，使農(nóng)民在土地財(cái)產(chǎn)增值方面獲得收入。

農(nóng)村土地集體所有，實(shí)際就是村長(zhǎng)和村支書所有 三中全會(huì)的這種土地制度改革確實(shí)進(jìn)展非常大，但是，我從學(xué)者的研究角度看，還沒(méi)有系統(tǒng)性。土地制度怎么改有幾個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題要解決。第一，土地所有制，集體所有制面臨的一個(gè)問(wèn)題，這個(gè)集體是誰(shuí)？現(xiàn)在我們所指的集體是村民自己，村民自治組織。但它不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織，不是一種有經(jīng)濟(jì)責(zé)任的組織，也不是公司，也不是政府。那么土地應(yīng)該歸這樣的組織所有嗎？城市居民小區(qū)里有居民委員會(huì)，相當(dāng)于村民自治組織，居民住宅地下的土地，應(yīng)當(dāng)由你的居委會(huì)所有嗎，不可以，這個(gè)比喻是一樣的。

　　

第二，集體所有，很多地方實(shí)際就是村長(zhǎng)和村支書所有，他們把土地賣掉、租掉，很多老百姓不知道。全國(guó)各地已經(jīng)發(fā)生了很多很多的沖突。以后如果說(shuō)集體土地不用國(guó)家征用，直接賣地，讓村長(zhǎng)、村支書決定賣地會(huì)造成更嚴(yán)重腐敗。

　　

第三，在未來(lái)30年，大量的村莊是要消亡的，村莊都消亡了集體何在？集體是土地的所有者，集體都沒(méi)了，土地到期后找誰(shuí)去續(xù)約？集體所有就不能隨便把地頂給別人。集體所有制是一個(gè)落后生產(chǎn)力，屬于封閉的社會(huì)農(nóng)業(yè)或者牧業(yè)，人口不流動(dòng)時(shí)的農(nóng)業(yè)社會(huì)的一個(gè)所有制形式。現(xiàn)在全世界土地大范圍實(shí)行集體所有制的國(guó)家，就中國(guó)一個(gè)。有一些改革學(xué)者給中央提建議，說(shuō)集體所有制這是一個(gè)底線不能突破，只能是在集體所有下農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)來(lái)解決問(wèn)題。我覺(jué)得這樣的不動(dòng)大框架的修補(bǔ)性改革，以后會(huì)埋下很大禍根。

　　

第四，房產(chǎn)稅怎么征？土地出讓金怎么辦？理論上講是房產(chǎn)稅是可以替代出讓金的。房地產(chǎn)稅以有產(chǎn)權(quán)為據(jù)向政府納稅，首先要登記你的財(cái)產(chǎn)，然后按市價(jià)征收。但是如果按市價(jià)征收，目前房?jī)r(jià)泡沫太大，征房產(chǎn)稅就會(huì)消滅中產(chǎn)階級(jí)，會(huì)遇到強(qiáng)烈的抵抗。

另外征收房地稅，土地出讓金是否廢除。土地出讓金不廢除，這邊向窮人征，那邊向富人征，就沒(méi)辦法讓老百姓生活了。我在貸款的時(shí)候，交了出讓金，買了房子之后除了要交按揭的利息，還要交房產(chǎn)稅，雙重向政府交錢，那我還怎么生活？

土地所有制可以全部國(guó)有　

我認(rèn)為，不想用明晰產(chǎn)權(quán)，市場(chǎng)決定主導(dǎo)的改革方案，想在目前大格局不動(dòng)的思路下，制定改革方案，一定會(huì)失敗，一定會(huì)給未來(lái)埋下更多的隱患。需要配套、協(xié)調(diào)和系統(tǒng)地設(shè)計(jì)方案，其核心是明晰產(chǎn)權(quán)和市場(chǎng)決定。只有這樣才能順利地解決問(wèn)題，給未來(lái)留下禍根。

　　

一、改造鹽堿等未用土地、擴(kuò)大土地來(lái)源。我們現(xiàn)在鹽堿地有十幾億畝。中國(guó)的耕地占全國(guó)面積的14%-15%左右。沙漠大概是40億畝，廢氣工礦地在4000多萬(wàn)畝。我們現(xiàn)在村莊占用面積是3億多畝，城市占地不到1億畝，也就是說(shuō)農(nóng)村村莊現(xiàn)在6億多人口，他們占地是城市用地的3倍。當(dāng)然有些村莊消失以后，如果有退出機(jī)制，就是說(shuō)土地買賣機(jī)制是靈活的話，土地是能退出來(lái)的。實(shí)際上我們土地是夠用的，就是要改造出來(lái)一部分鹽堿地、可耕的地、廢氣的工礦用地、還有其他可利用的土地，還有比如說(shuō)通過(guò)節(jié)水灌溉，既可以提高土地的生產(chǎn)率，又可改造和增加一些種植面積。

　　

我今年到英國(guó)去、去年4月份到美國(guó)舊金山，他們那邊就是順著坡建的一些別墅和其他住宅。不占平地和耕地，而且綠化、生態(tài)、環(huán)境都做的挺好。我們一個(gè)別墅征用了很多地，我覺(jué)得別墅和多層及高層住宅樓建設(shè)浪費(fèi)了太多的平地耕地。而且人家建起來(lái)也很漂亮。比如說(shuō)北京在如果在門頭溝、昌平山上放開(kāi)建住宅的話，讓他們不要破壞綠化，不要破壞山體，很多是可以利用的土地。

　　

第二，土地所有制全部國(guó)有，把集體部分也改成國(guó)有。改成國(guó)有以后，土地使用者發(fā)證確權(quán)。比如說(shuō)我在農(nóng)村有一塊宅基地，把產(chǎn)權(quán)證發(fā)下來(lái)。同時(shí)土地交易、出租、入股、抵押、繼承權(quán)利都要有。現(xiàn)在宅基地法律上是沒(méi)有繼承權(quán)的，三中全會(huì)也沒(méi)有說(shuō)明和定論。實(shí)際上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是契約經(jīng)濟(jì)，契約經(jīng)濟(jì)交換是要有產(chǎn)權(quán)證的。比如說(shuō)要賣車，這個(gè)車必須有車證，房子得有有關(guān)部門給你發(fā)的，多少平米、方位在哪的產(chǎn)權(quán)登記證。契約的基礎(chǔ)就是我到銀行可以拿這個(gè)抵押進(jìn)行貸款。

　　

集體所有、國(guó)家代管、永續(xù)使用

緊接著改稱永續(xù)使用，徹底解決問(wèn)題。不要定30年、50年、70年。永續(xù)使用也是產(chǎn)權(quán)的一個(gè)形式，叫永續(xù)使用產(chǎn)權(quán)。這樣就可以征財(cái)產(chǎn)稅了，包括房地產(chǎn)稅，遺產(chǎn)稅等。假如說(shuō)土地還是集體所有，但是你可以永續(xù)使用。這也是一個(gè)辦法。但是要有約束，不要讓村長(zhǎng)和村支書賣掉，不要讓他們插手。叫集體所有、國(guó)家代管、永續(xù)使用。另外一種辦法是土地使用權(quán)再延長(zhǎng)100年，也不用交出讓金，就像以色列那樣，到期之后再延長(zhǎng)197年，就是定期永遠(yuǎn)延續(xù)下去的辦法。我認(rèn)為全部國(guó)有永續(xù)使用是一勞永逸的解決辦法，如果說(shuō)集體所有永續(xù)使用也是一個(gè)妥協(xié)的辦法，如果說(shuō)兩者都不動(dòng)，再多延長(zhǎng)一百年，這也是一個(gè)妥協(xié)的辦法，這就是把麻煩推給我們一百年以后的總書記和總理了。

　　

第三個(gè)尖銳問(wèn)題是，土地由誰(shuí)來(lái)賣？改革的取向，應(yīng)當(dāng)是三中全會(huì)精神，新民市決定，由市場(chǎng)來(lái)賣。所有的手里有宅基地的、有林子的、有農(nóng)業(yè)耕地的，不要由國(guó)土部門來(lái)賣，而是由企業(yè)或者土地現(xiàn)在的使用者到土地交易市場(chǎng)去掛牌。這樣也會(huì)避免腐敗，保護(hù)了很多干部。相當(dāng)多巨額的行賄受賄大案，與地方政府賣地有關(guān)，現(xiàn)在很多國(guó)土部門的干部都是高危行業(yè)。不小心就進(jìn)去了。為什么不讓市場(chǎng)決定呢？賣雞蛋的為什么沒(méi)有行賄受賄，沒(méi)有腐敗呢？就是因?yàn)槭袌?chǎng)化了，尋不到租了。

第四，房地產(chǎn)稅怎么征，政府的收入從什么地方來(lái)呢？主要是房地產(chǎn)稅。就是所有房子都要按照每年的比率交稅，但是這個(gè)稅怎么征呢？應(yīng)當(dāng)分清消費(fèi)性住宅資產(chǎn)和投資性住宅資產(chǎn)。凡是居住的房子都是消費(fèi)性的住宅資產(chǎn)。比如說(shuō)我住了一百六十平米的，我那個(gè)地方每平米是5萬(wàn)元，你要按市價(jià)征收1%的稅，就是一年8萬(wàn)元。我現(xiàn)在一個(gè)月工資是7700元，完了把公積金之類的扣除之后，就剩下6000多了。我工資就全部交房產(chǎn)稅都不夠。我覺(jué)得要按市價(jià)1%征收，根本不可能。那怎么辦呢，你就把這套房子確定為消費(fèi)性住宅資產(chǎn)。因?yàn)槲覜](méi)賣，我自己住，我不是投資用的。消費(fèi)性住宅資產(chǎn)的價(jià)格怎么確定呢？你按五年北京市人均可支配收入。五年能買一個(gè)體面房子的價(jià)格。我算了一下是4000塊錢。如果要買160平米的房子，是64萬(wàn)元，64萬(wàn)按1%的稅率征收是交6400元。6400塊錢還是靠譜的。如一下子要征8萬(wàn)元，這個(gè)事就不靠譜，因?yàn)槟阏鞯氖莾r(jià)格泡沫稅。我覺(jué)得一定是按消費(fèi)性住宅財(cái)產(chǎn)征稅。

民眾應(yīng)該呼吁擁有土地長(zhǎng)期使用權(quán)

輿論和民眾要干什么事呢？應(yīng)該呼吁，要想征我的房產(chǎn)稅，把長(zhǎng)期使用產(chǎn)權(quán)給我。用國(guó)家要用長(zhǎng)期使用產(chǎn)權(quán)換取對(duì)居民的住宅的房地產(chǎn)稅征稅權(quán)。如果這時(shí)候再不提，那30年、50年還按這個(gè)稅率征。錢拿走了，后代還繼承不了。50年后國(guó)家再賣一次地，或者收回國(guó)有，征財(cái)產(chǎn)稅是沒(méi)有道理的。除了收房地產(chǎn)稅以外就收買賣交易費(fèi)，比如說(shuō)我現(xiàn)在要賣房子，賣給誰(shuí)了，政府要收一筆錢。所以通過(guò)這些辦法。政府在海邊通過(guò)吹沙造田賣一部分，土地房屋的房屋的交易稅收一部分；房地產(chǎn)稅、住宅房地產(chǎn)稅和工業(yè)商業(yè)金融地產(chǎn)稅再收一部分，完全可以形成替代出讓金的財(cái)政收入渠道。

第五，就是房屋要多渠道供給，多渠道是什么呢？首先就是政府保障房。政府保障房的背后是政府的財(cái)力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。像新家坡600多萬(wàn)人，所有從印度洋、蘇伊士運(yùn)河過(guò)來(lái)的船都要經(jīng)過(guò)那里，東南亞去歐洲買油的都要走那，所以它的海運(yùn)、金融發(fā)達(dá)的不得了。所以他們有能力實(shí)行公租房，大家都有房，交點(diǎn)租金都行了。我們是搞不起的。

地方政府沒(méi)錢建那么多保障房

昨天我聽(tīng)一個(gè)房地產(chǎn)專家說(shuō)。如果真正按中央保障房計(jì)劃，一年要建700萬(wàn)套，地方政府真要蓋700萬(wàn)套房子，水泥鋼材都不夠用，為什么現(xiàn)在水泥、鋼鐵都賣不了，而且還往下滑，這說(shuō)明地方政府沒(méi)有在建，要么就是偷工減料了。所以現(xiàn)在城里的保障房都蓋不起，何況還要給3億農(nóng)民蓋。如果真要蓋，銀行體系都得破產(chǎn)了，所以我認(rèn)為保障房全部限定在5%的人群。不要蓋那么多，而且是真正沒(méi)有房子的，保障房就是在北京立交橋地下住的那些人，就是要解決他們的問(wèn)題。而不是解決買不起房子，現(xiàn)在還有房子住的人。

再一個(gè)就是里要放開(kāi)，放開(kāi)多渠道建房�？梢杂蟹康禺a(chǎn)商建房，但是也可以有私人建房、有集資建房、有合作建房。把渠道打的暢通一些。現(xiàn)在保障房政策還不如城中村那些小產(chǎn)權(quán)房，如果我們今天沒(méi)有70億平米，占全國(guó)城鎮(zhèn)住宅三分之一的小產(chǎn)權(quán)房，我們今天城市里的住宅就更困難了。從這個(gè)意義上講，我們要感謝小產(chǎn)權(quán)房。國(guó)土等部一次又一次嚴(yán)厲打擊小產(chǎn)權(quán)房，非得要拆掉不可。其實(shí)你是折不掉的，全部折掉，相當(dāng)多的居民要上街了。國(guó)土部部長(zhǎng)也就得下臺(tái)了。政府部門這方面千萬(wàn)不要干愚蠢的事。許多小產(chǎn)權(quán)房，還是要疏通消防等道路，進(jìn)行安全改造，政府幫助投資一些基礎(chǔ)設(shè)施，提供公共服務(wù)。不要再通過(guò)讓其交出讓金的方式合法化，而是通過(guò)開(kāi)征房地產(chǎn)稅的方式將其合法化。

第六，政府交給市場(chǎng)，不是不管，土地住宅體制改革還有一個(gè)重要內(nèi)容就是用途管制，規(guī)劃管理，即土地要用途管制，建設(shè)有規(guī)劃管理。就是要嚴(yán)格按照規(guī)劃進(jìn)行管理。道路、商業(yè)用地、教育用地、旅游用地、農(nóng)業(yè)用地、濕地。全讓市場(chǎng)去調(diào)節(jié)是不行的。

最后政府要管理的是宏觀調(diào)控，宏觀調(diào)控是什么呢？房?jī)r(jià)高了，土地供應(yīng)少了，政府要拿出儲(chǔ)備的土地，要低于市面的價(jià)格拋出去，把低價(jià)壓下來(lái)。土地價(jià)格太低，農(nóng)民賣地的時(shí)候吃虧太大。那怎么辦呢，政府用保護(hù)價(jià)把它收進(jìn)來(lái)。